人大建议

天津市住房和城乡建设委员会：

赵鹏代表提出的关于盘活存量土地资源，适度超前建设新型基础设施，加快推进中心城区更新提升行动的建议，经研究答复如下：

一、和平区城市更新工作背景

（一）和平区区位现状

和平区地处天津市中心城区的核心位置，9.98平方公里，是全市金融、商贸、文化、教育、医疗中心，是京津冀协同发展重要承接地和国际消费中心城市核心承载区，区位优势明显，主要体现在以下几个方面：

一是商业消费市场繁荣活跃。辖区内包含全国示范步行街“金街”、国家夜间文化和旅游消费集聚区“五大道”两大地标商圈，云集260万㎡商业设施，汇聚劝业场、狗不理等25家享誉海内外的中华老字号品牌。

二是楼宇经济发展迅猛。和平区云集综合性商务楼宇136座、315万㎡，优质的楼宇资源为和平区吸引了一大批世界500强、中国500强、跨国公司、龙头企业、金融机构的国内总部、地区总部和分支机构入驻经营。

三是文化底蕴深厚。和平区拥有全市76%的历史风貌建筑和名人故居，2个4A级景区、7个3A级景区、502处不可移动文物，全区42%的面积是历史文化保护街区。

四是和平区拥有教育医疗资源丰富。辖区内拥有耀华、一中、实验小学、十一幼等众多市级名校名园，12所高中校全部为市级重点中学，基础教育领跑全市43年。拥有天津医科大学总医院、中国医学科学院血液病医院、天津市眼科医院等9家三甲医院和166家各类医疗机构，被确定为“全国健康城市建设样板市”。

（二）和平区城市更新的必要性

和平区区内高端商务楼宇、繁华步行街、历史文化保护街区众多，是天津对外展示现代化大都市形象的重要载体。但老旧房屋多、可利用空间狭小、公共服务配套不足等一系列的问题严重影响着区内经济发展，主要表现为：

一是和平区可供开发的土地资源极为紧张，已无大面积可开发用地，急需开展城市更新盘活用好低效的土地资源，挖掘潜在增量、推动转型升级，探索高质量发展路径。

二是居民居住条件亟待改善。辖区内非成套老旧房屋存量较大急需更新。现存非成套老旧住房约2600幢，建筑面积约130万㎡，主要集中在劝业场、五大道、小白楼等街区，涉及居民2.6万户。大量非成套老旧房屋，存在不同程度的安全隐患，配套设施不齐，居住条件较差，居民群众改造意愿强烈。

三是辖区内低效商业载体急需盘活。和平区目前共有重点商务楼宇136座，出租率约70.32%。经统计，全区正常运营的商务楼宇中，大部分投入运营超过10年，电梯、消防等配套设施均存在不同程度老化，智能化、信息化水平已跟不上时代发展，加之停车泊位紧张，难以满足优质企业对设施环境的高水平需求。

二、和平区城市更新工作开展情况

和平区区委、区政府坚决贯彻落实市委、市政府关于城市更新行动的指示精神，坚持以人民为中心的发展思想，本着“人民城市人民建、人民城市为人民”的原则，严格按照“十项行动”的部署要求，努力推进我区城市更新工作。

一是老旧社区类更新（非成套老旧房屋更新）：2020年7月，在市住房城乡建设委和市规划资源局等部门的支持下，和平区结合实际情况，先行先试，选取了辽宁路（沈阳道7号）、嫩江路、解放北路103-107号、文兴里、老树德里（含永德里）、兆丰路、大新华里、河北路45号八个片区，共约6.1万㎡的非成套老旧房屋作为试点项目探索老旧房屋更新改造。2020年8月完成项目立项，以西青区潘楼地块（产权为和平区城管委）作为平衡资源，成功发行12.7亿元三年期的政府专项债券，完成了项目资金筹集。总投资约16.842亿元，涉及居民1873户。截至2023年7月，已完成辽宁路、嫩江路片区老旧房屋更新改造，解放北路103-107号已完成主体施工，河北路45号已完成围挡做好施工准备，其余片区因居民意愿不统一和规划调整等原因正在推进过程中。

二是商业办公类更新（商圈改造及商业楼宇升级）：南门外大街商圈北部片区城市更新项目已启动项目建设；和平印象城更新改造项目今年上半年已开业。

三是低碳绿色类更新（公共空间拓展）：五大道地区公共空间提升更新项目目前已开工建设。

三、建议内容的研究和落实情况

（一）关于加强资源内外联动，支撑国际消费中心城市建设探索

1.传统更新模式存在局限性

和平区聚焦老旧房屋更新改造，在保留原空间肌理的前提下，以成套化更新改造为目的对建筑结构进行更新改造，抽户释放面积用于增加厨房、卫生间等配套设施，并对大部分居民进行原址还迁，保障了居民基本居住需求。但成套化改造难以真正解决人口密度高、居住环境拥挤等问题，居民生活品质和地区活力都难以得到根本性改善，也难以达到国际消费中心城市建设要求。因此，亟待探索和平区130万m²非成套老旧房屋的可持续更新路径。

2.跨区联动的必要性

代表提出的“加强资源内外联动，支撑国际消费中心城市建设”和“通过将和平区教育、医疗等优质资源导入城市外围区域，实现区域价值提升，以溢价增值收益平衡国际消费中心城市建设资金需求”的建议内容，是实现《天津津城城市更新规划指引（2021-2035年）》提出的“内外联动、人口疏解、统筹平衡”更新模式实施的重要路径，目前和平区正在积极与市级相关部门对接，对跨区联动更新模式的具体政策路径进行研究探索，通过旧城更新与新型社区建设结合，实现项目整体资金平衡。

3.制约跨区联动的政策难点及对策建议

(1)公房管理现状问题难点及对策建议

一是学籍附加价值高。和平区现存大量公产非成套老旧房屋，房屋质量较差且无独立厨卫，并不适宜居住。但由于学籍附加价值，导致房屋更新及人口疏解成本极高。

二是权属多元复杂限制市场化主体参与更新运营。辖区内建筑存在公产、私产、外产、宗教产等多种产别，房屋产权复杂导致难以实现产权归集进行统一运营，社会资本投资意愿低。

三是长效管理难。为保障居民基本居住需求，拥有公房使用权的居民仅缴纳远低市场价的租金即可长期使用，无需缴纳物业费等其他费用。由于老旧房屋建设年代久远、质量差，导致租金难以覆盖房屋的管理维护成本，长效管理难度较大，更新成果容易反复。

建议：市级公房管理部门进一步完善公房管理政策，针对小面积非成套公产房屋出台相应政策补丁，让公房逐渐回归为用于保证居民基本居住需求的保障类住房属性。建立符合市场化的公房租金体系，完善长效管理机制。

(2)户籍管理现状问题难点

一是一房多户现象严重导致和平户籍人口虚高。和平优质教育资源，吸引大量居民购买二手房获得和平学籍，房屋交易频率高。由于房屋出售后不会同时注销原住户的户籍，导致一房多户现象，户籍与房籍严重不匹配。

二是非成套公房落户导致和平区户籍人口大于常住人口。大量居民购买非成套房屋承租权用于落户并获得和平学籍，但常住在其他行政区的固定住房内。实际居住地与户籍严重分离，导致和平区户籍人口远大于常住人口，上下学交通潮汐现象严重。

建议：优化户籍管理政策，建立房籍与户籍数据共享，实施动态管理，实现人、房、户相统一。对于已出售的房屋同步注销户籍，逐步减少空挂户情况。

(3)教育管理现状问题难点

一是和平户籍人口偏高导致教育资源紧张。对于有多套住房但落户在和平区、以及人户分离（无和平住房但户籍在和平）的居民，均需由和平区提供学位，导致和平学位严重不足，教育资源紧张。

二是内外联动增加教育财政支出且突破义务教育法。输出和平教育资源，可以通过教育溢价反哺实现资金统筹平衡，但需要和平区额外投入大量的师资力量，增加财政支出。此外，外区户籍居民享受和平学籍，与义务教育法中户籍与学籍统一的要求相冲突。

建议：结合户籍管理政策优化，在保证户籍、房籍及实际居住地做到真正一致的前提下，为和平区适龄儿童提供学籍。通过和平区教育资源输出，提升外环周边的房产价值及区域吸引力通过政策支持将联动地块因和平教育赋值带来的税收增值部分反哺到教育管理支出，缓解教育经费紧张问题。

4.下一步工作

和平区将继续深入探索，以和平区优质教育、医疗资源导入外环周边联动项目，将项目溢价增值部分，用于国际消费中心核心区更新改造。疏解和平区过密人口为现代服务业发展提供空间，促进公共服务均等化优化城市结构，化解更新成本倒挂问题，降低政府负债率。通过多方协同形成政策支持体系，实现跨区域联动，努力形成 “政府主导、企业实施、内外统筹”的天津建设国际消费中心城市的特色更新模式。

(二)关于打造解放北路金融创新运营示范区

在市领导的大力支持下，在市金融局金融街专班的指导下，和平区以解放北路-大沽北路区域为重点区域，全力推进天津·金融街（和平）建设。

一是成立解放北路和津湾广场综合提升改造工作专班。重点负责解放北路沿线和津湾广场地区的载体更新、环境整治、业态调整等工作，由分管住建工作的区级领导任办公室主任，下设综合协调组、金融招商组、业态调整组。近期，区主要领导连续三次分别采用徒步实地考察、召开现场工作会、与市国资委、市城投集团、市公交集团、市旅游集团、市产权交易中心座谈等形式，专题研究解放北路、津湾广场提升工作，专题制定了解放北路区域市容环境提升改造计划，对解放北路、滨江道路段计划进行道路维修、建筑立面、景观提升、夜景照明、公共设施等五大方面的市容环境综合提升改造，推进街区“亮颜”等工作。

二是推动解放北路地区招商工作，推进区域载体盘活。解放北路区域作为天津·金融街建设重点区域，是我区开展招商引企、盘活载体的主攻方向。津湾广场京津国际中心正有序招租，在我区与东疆港保税区推动下，盘活京津国际中心载体面积两万平方米，用于承接异地办公融资租赁机构回津办公，在盘活区域载体资源同时进一步提升了解放北路区域金融集聚度；盘活解放北路区域承德道12号法国公议局载体，打造数字艺术博物馆;招引浙商证券天津分公司入驻大沽北路城投大厦。同时储备了吉大正元、华夏财富等项目，正积极推介解放北路区域载体，进一步提升区域载体利用度。

2023年7月20日