和平区房地产业“十二五”规划

（2011年—2015年）

和平区建设管理委员会

“十一五”期间，我区的房地产业以科学发展观为指导，围绕提高人民群众居住水平，建设宜居城市的总体目标，以节能省地、资源节约为核心，走出一条集约化可持续发展之路。经过五年的努力，和平区的城市建设发生了巨大变化，彰显了中心城区的地位和作用，为区域经济的跨越式发展奠定了建设的基础。

一、“十一五”期间的房地产业发展回顾

“十一五”期间，全区危陋房改造取得了重大突破，多年来一直困扰我区经济发展的南市地区成片危陋房拆迁改造完成；同时通过海河综合开发拆迁、地铁设施建设以及停车场、绿地建设拆迁、道路拓宽、改造拆迁等重大举措，2005—2010累计完成危旧房拆迁80.67万平方米，使15161户居民的居住条件得到了改善。全区房地产开发建设健康有序发展，商业公建设施完成了庄吉商业中心、国际五金城（麦购时代广场）、创新大厦、天津中心、金茂广场、诚基中心、津汇广场二期、君隆广场、津湾广场一期、津门、津塔等项目建设；住宅建设完成了天赐园、赛顿中心、富顿中心、明筑轩、云台花园、同方花园、朗文名邸一、二、三、四期、西康路36号、金德园、永勤里、格普澜轩等项目建设；累计房地产建设开工面积779.7万平方米，竣工372.6万平方米。

目前，我区共有物业管理项目148个，管理面积557.82万平方米。通过旧楼区整修实现准物业管理项目达257片，总面积374.09万平方米，受益户数为42644户。和平区注册的物业管理企业116家，其中一级企业10家、二级企业5家、三级企业72家、三级暂定20家、暂缓的有9家。

“十一五”期间房地产交易活跃，其中新建商品房交易：32182件、411万平方米、成交金额313亿元；二手房交易：51504件、1309万平方米、成交金额112亿元。

“十一五”期间我区房地产开发的主要做法：

一是加大招商引资力度，加快城市建设步伐。我区努力改善投资环境，采取每年定期召开招商大会、香港招商、境外招商、知名人士牵线搭桥招商等多种方式，吸引大批开发商投资和平，加快了我区房地产开发的步伐，如北京金融街、保利集团、香港新世界公司、和记黄埔地产公司等。

二是突出“一轴六区”的开发建设，夯实中心商贸、商务区建设的基础，在打造南京路商贸商务经济带、和平路商业经济带、海河沿线服务型经济带、文化带上做文章，如建成津门、津塔这一海河沿线的地标建筑，极大地吸引了投资置业客商来我区投资兴业的热情。

三是调整工作思路，确保城市建设平稳发展。面对金融危机的冲击，我区城建工作认真贯彻市委、市政府关于“保增长、渡难关、上水平”以及“解难题、促转变、上水平”活动的总体要求，切实调整工作思路，转变服务理念，切实为全区项目建设单位靠前服务，切实为企业排忧解难，使全区的城市建设健康、平稳地向前推进，全区建设规模呈稳步增长的趋势。

四是加大《条例》贯彻力度，增强物业企业的责任意识。通过宣传新修订的《天津市物业管理条例》及相关法律法规，使我区各有关单位、各物业服务企业以及广大业主更加直观、深刻地了解《条例》的内容及其变动情况，实现了“三个引导”，提升了我区物业管理行业的认知度。将物业办日常巡查工作与专项检查相结合，进一步增强物业服务企业对共用部位设施设备的养护责任意识和服务意识，增强物业企业的服务意识，提高物业管理的综合水平。针对突发事件制定应对方案，如贵都大厦3号楼供水水箱爆裂问题、新文化花园新雅居居民家中室内高层自来水主干管发生爆裂的问题、惠嘉公寓拖欠电费问题都得到了妥善的解决，取得业主的认同。

五是加大房地产市场管理力度，确保市场运行健康有序。大力整顿和规范房地产市场经济秩序，加快推进现代化建设，创造良好环境，落实关于强化市场监督管理，创建公平、公开、公正的住房秩序的目标要求，通过综合治理整顿，全面了解了房地产中介服务机构及经营情况、中介市场运行情况，不规范行为得到了有效遏制，促进了二、三级市场健康有序发展。

六是做好保障性住房的监管工作。做好廉租房实物配租、廉租房租房补贴、经济适用房、限价商品房等各种住房保障项目的监管核查工作，对已享受住房保障政策的家庭住房情况按期进行核查，使不再符合住房保障政策家庭按照政策移除住房保障范围，从而使保障性住房的享有者的合法权益得到有效保障，不断加大保障性住房的覆盖面。

回顾过去的五年，我区房地产发展坚持面向普通居民为主，以提高居民居住水平为指导思想，认真贯彻国家宏观调控政策，落实区委、区政府以大项目带动区域经济发展的思想，扎实推进，使我区房地产市场保持了健康、良性的发展态势，为“十二五”的进一步发展奠定了坚实的基础。

二、“十二五”房地产业发展趋势、需求规划和目标

（一）“十二五”房地产业的发展趋势

1、土地存量稀少，要精细规划设计，使有限的资源发挥最大效益。

随着“十一五”期间房地产开发和城市建设的迅猛发展，可供开发的土地资源越来越少，土地资源稀缺已经制约了和平区经济保持快速发展，因此对稀少土地要精心规划设计，当前要着力加大对劝业场地区的招商力度，尽早启动“北方国际商贸中心”的建设，使有限资源发挥最大效益。

2、商业地产项目优势将得到发挥。

根据我市对和平区的发展定位，“十二五”期间随着海河综合开发和平广场、金融城的推进建设，我区的商业、宾馆酒店、写字楼项目的建设势头依然不减，公建项目比例依然较大，随着新一轮地产调控新政在抑制住宅投资的同时，也使部分市场资金转向具有中长期投资价值的收益性物业，使房地产投资趋于理性、合理，从这个角度来看，我区的商业地产项目发展空间将得到进一步提升。

（二）房地产需求预测

1、经济持续增长形成的改善性需求

和平区作为中心城区的中心区，商业、服务业的持续发展，尤其是教育资源的优势，大批高端人群将云集和平区，住房改善型需求的稳定增长，将成为”十二五“期间房地产市场发展的主要动力。

2、城市房屋拆迁所形成的需求

新的房屋征收条例的执行，定向调换安置房的建设，将促进我区居住水平的逐步改善。

3、商业地产需求呈稳步增长

按照我区“金融和平”的发展定位，资本密集型的产业将带动我区的服务业水平不断地提升，金融对外开放领域的扩大，大量机构关注和平区的发展，并将积极地参与投资，预计在“十二五”期间非住宅商品房需求将稳步增长。

（三）“十二五”期间和平区房地产业发展目标

1、房地产业发展目标：五年累计投资600亿元。

2、住宅建设目标：五年新建商品住宅、公寓12项， 150  万平方米，竣工150万平方米。

3、公建开发目标：五年新建公建项目37项，480万平方米，竣工480万平方米。

4、住宅产业化目标：住宅“三步节能”采用率达到100%。

5、物业管理目标：按照物业服务合同备案的要求，物业管理项目达到100%备案；做到整修后符合接管条件的旧楼区接管率100%，并及时建立旧区物业项目档案、台帐和动态管理网。

6、认真贯彻落实《天津市房地产交易管理条例》，规范房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护交易当事人合法权益，促进经济和社会协调发展。

三、十二五期间重点建设项目

房地产业发展规划是经济社会发展规划的主要组成部分，是实现城市总体规划的重要途径，根据我区经济社会发展规划的主要目标和城市总体规划，“十二五”期间我区房地产开发继续重点围绕“两带五区” 布局。

（一）重点建设项目

1、两条经济带

（1）——南京路商务商贸经济带

和平区南京路商务商贸经济带东起徐州道、西至南门外大街，总长度为3300米。南京路商务商贸经济带建设主要依托现有大型商务商贸设施和地铁站点的地理优势，加快实施项目的填充建设，打造高端消费商务带，形成天津市服务业的“主动脉”。

（2）——海河服务型经济发展带

海河服务型经济发展带沿海河东起徐州道、西至荣吉大街，总长度为4200米。按照市“沿河拓展”的发展策略，加快地标性重大项目建设，吸引金融、现代物流、商务服务和旅游等高端服务业，引导沿线经济能量向区内延伸拓展。

主要建设项目有：（详见附表）

2、五个功能区

（1）金融商务区

金融商务区的四至范围是：营口道、和平路、兴安路、张自忠路、台儿庄路、徐州道、南京路。区域面积约为1.96平方公里。通过加快金融城建设，泰安道英式风貌保护区建设，形成集现代金融、旅游、商务、商贸、服务业为一体的金融商务区。

主要建设项目有：（详见附表）

（2）中心商业区

和平广场——滨江道中心商业区的四至范围是：鞍山道、新华路、福安大街、海河沿线、兴安路、和平路、营口道、南京路，区域面积约为1.54平方公里。随着恒隆广场等项目的建成并投入营运，该地区将形成商业、休闲、娱乐、餐饮、旅游、星级酒店等设施齐全、功能完善、引领消费时尚、汇集世界名牌、云集中外巨商的天津商业中心。

主要建设项目有：（详见附表）

（3）商务风貌区

商务风貌区四至范围是：西康路、贵州路、西宁道、贵阳路、南京路、马场道，区域面积约为2.1平方公里。

商务风貌区：重点发展和完善商务服务业、休闲娱乐业、旅游业和特色餐饮业，使其成为充满异国情调的旅游板块。

主要建设项目有：（详见附表）

（4）科技卫生区

科技卫生区四至范围：卫津路、河沿路、西康路、贵州路、西宁道、贵阳路、南京路，区域面积约为2.64平方公里。

科技卫生区：大力发展知识密集型科技产业、创意产业，充分利用卫生资源发展医疗卫生服务业。

主要建设项目有：（详见附表）

（5）新兴商住区

南市新兴商业区的四至范围是：南门外大街、南京路、鞍山道、新华路、福安大街、南马路，区域面积约为1.74平方公里。

新兴商住区：依托已有特色的商业设施，通过南市五个地块项目以及新平花园、香槟国际等重大项目建设，形成商业、金融、餐饮业、房地产业、居住服务业和休闲娱乐业为重点的新兴商住区。

主要建设项目有：（详见附表）

四、促进房地产业保持健康发展的保障措施

房地产业的稳定发展关系国计民生，是构建和谐社会的重要组成部分。房地产业可持续发展是保证宏观经济安全稳定运行的要求，也是保持社会稳定的重要前提。“十二五”期间，是我区落实科学发展观，推进小康社会建设的关键时期，落实国家房地产业政策，培育规范的市场机制促进行业可持续发展是始终要坚持的基本方针。

“十二五”期间，要通过房地产行业发展带动区域经济的增长，必须在国家宏观调控政策下适度进行，突出区位优势，实现行业健康发展的目标。根据我区房地产开发的实际情况，在以下方面加以完善：

（一）贯彻可持续发展的理念，促进房地产业稳定发展。

一是加强对房地产业的宏观调控。即控制土地供应规模，确定合理的土地价格及土地出让方式；遏制房价快速上涨，确保市场平稳发展；控制城市的风貌，突现和平区特色，体现和平区传统文化底蕴；控制项目的审批立项，切实加强对拟建项目可行性研究报告科学性的审核。

二是房地产企业应抛弃过分追求眼前利益行为，确立持续发展观念，遵循房地产业发展的客观规律，寻求企业发展的长远利益。开发商要重视市场调查研究，确实做到以消费者需求为导向，从项目的前期市场定位、规划设计、建筑施工，到后期的营销管理，每一个环节都要确立“以人为本”的观念，开发适合不同层次消费者需求的精品楼盘。

三是房地产开发过程中，要协调处理好房地产开发与生态环境、人文环境之间关系。开发项目不应超越自然生态系统的承载力，而应促进人类、建筑、环境三者之间的和谐统一，在时间和空间上与城市传统的、地域性的布局形态和结构保持一致，注重城市特色、文化的保护和传承以及人文环境的塑造，进而推动整个社会的可持续发展。

四是加强拆迁管理，在危旧房的拆迁过程中，要严格执行新的拆迁政策，充分做好评估测算，做到透明、公开、公平、公正，充分体现绝大多数（90%以上）被拆迁人的意愿，把拆迁安置过程作为一个体察民情、反映民意的过程，达到政府意愿与百姓的意愿相向而行，从而由需推进旧城区的拆迁改造工作，使被拆迁居民改善居住条件的意愿得到实现，同时从中得到实惠。

（二）合理确定住宅和土地供应计划，优化市场供应结构，建立健全住房保障制度，把握拆迁和建设节奏，有步骤地分批进行拆迁改造，保持每年适度的土地供应。

结合和平区总体规划，充分研究和平区未来社会经济发展与土地市场供求关系，科学合理地制定出“十二五”期间土地供应计划，并保障每年的适度供应，保证政府对整个土地市场、房产市场的有效调控，确保我区的房地产开发建设保持稳步发展。同时，依据城市总体规划，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实中小套型的普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设用地，合理确定我区住宅供应计划，加大经济适用住房和普通商品住房的建设力度，为拆迁安置提供保障用房。适度控制商业设施的发展，避免同业竞争造成的不良后果。

（三）促进房地产企业做大做强                             

房地产企业是开发项目的主体，带动行业发展和升级，使部分重信誉、品牌好、实力强、服务优的大型房地产企业脱颖而出，房地产开发向集约化、规范化经营发展，使行业内部环境得到净化。
（四）提高住宅整体质量和产业化水平

提高住宅的规划设计质量，体现人和自然的和谐相处，建筑风格和居住环境的设计要具有前瞻性、观赏性、舒适性，并与周围的景观、生态环境、都市环境相协调，体现人性化、个性化，满足现代化居住的理念。在项目建设中，要大力推广使用节能好、污染小的新材料、新产品、新工艺，按照国家环保节能建设的总要求，落实好建筑三步节能，同时淘汰和禁止使用能耗高、污染大的落后材料、产品和工艺，为净化环境起到积极的推动作用，为人的健康生存和发展提供有益的环境。

(五)完善房地产管理体制，促进房地产业平稳发展一是合理确定年度建设计划，确保房地产投资稳步增长。二是建立以房地产开发项目为对象的动态管理制度。三是重视调动社会科学研究机构的力量，加强房地产行业宏观政策研究，指导行业发展。四是合理确定经济适用住房的建设规模，进一步规范销售行为，完善廉租房建设、经营、管理办法。五是完善拆迁政策，规范拆迁各方行为。

（六）提高物业管理水平，促进和谐社区建设

学习、宣传、落实《物权法》和《物业管理条例》，进一步完善物业管理法制环境，发挥好行政监督指导作用，积极引导物业管理工作向法制化、制度化、正规化发展，进一步完善管理机制，积极落实相关法规制度，多渠道加大培训力度，全面提高物业从业人员整体素质，加强沟通协调，争取多方支持，为实现物业管理工作和谐发展构筑平台。

（七）规范房地产市场秩序

遵循标本兼治、重在治本的原则，通过整顿和规范房地产市场，对严重损害消费者权益，扰乱房地产市场的行为进行依法打击、从严处罚，对典型案例在新闻媒体公开曝光，并通报查处结果，将整顿和规范房地产市场工作真正落到实处，切实保护消费者权益，净化房地产市场，促进房地产市场持续健康快速发展。